В России сделаны первые попытки строительства арендных домов. Проблемы те же, что и в Беларуси.
13.10.2014 (просмотров: 1655.
Строительство арендного жилья в России пока не стало массовым. На сегодняшний день выполнены лишь единичные пилотные проекты. По сути, по сравнению с Беларусью, где строительство арендного жилья началось немногим более двух лет назад, Россия в решении данного вопроса не далеко ушла вперед. Почему.
Первый арендный дом появился в Югре.
Первый арендный дом в Югре (Ханты-Мансийский автономный округ РФ) построен и введен в эксплуатацию в начале августа 2014 года по пилотной окружной программе развития рынка доступного арендного жилья.
5-этажное 4-секционное здание рассчитано на 94 квартиры. На первом этаже дома расположены помещения общественного назначения.
Арендаторами жилья станут работники бюджетной сферы. Ключи от новых квартир накануне Дня учителя уже получили 13 работников сферы образования.
Пилотный проект реализован Ипотечным агентством Югры и был представлен участникам V международной конференции Аренда жилой недвижимости , организаторами которой выступили инициатива Жилищное хозяйство в Восточной Европе (ИВО, г. Берлин) и Международная ассоциация менеджмента недвижимости (МАМН.
Доходный дом возведен по новым стандартам энергоэффективности. Для безопасности жильцов в здании установлена система видеонаблюдения с подключением в городскую систему Безопасный город.
В доме представлены все типы квартир — одно-, двух- и трехкомнатные, а также квартиры-студии. В квартирах сделан ремонт, установлена мебель и бытовая техника.
Квадратный метр в однокомнатной квартире обойдется арендатору в 489 руб. в двухкомнатной – 400 руб. трехкомнатной – 430 руб. В целом арендная плата квартиры составит от 14 до 30 тыс. руб. в месяц, или $340 – 730. При этом муниципалитет берется компенсировать специалистам 40% стоимости аренды жилья. Так, например, аренда двухкомнатной квартиры общей площадью 53 кв. м (без учета балконов и лоджий) стоит 21 228.00 руб./мес. или $517.
Если доходные дома в Югре будут пользоваться устойчивым спросом, то начиная с 2016 года ежегодно в регионе будет возводиться по 50 тыс. кв. метров арендного жилья. Программа рассчитана до 2020 года.
До конца текущего года планируется заселить первый арендный дом в Сургуте, в начале 2015 года – в Ханты-Мансийске. Еще один дом, который возводится в рамках пилотного проекта, планируется ввести в эксплуатацию к концу следующего года.
Почему в России строительство арендного жилья пока не стало массовым.
В настоящее время в России проводится большая работа по разработке нормативно-правовой базы по строительству арендных домов. Наши законодатели очень скрупулезно подходят к этому вопросу. Начали отрабатывать законодательную базу, то есть пошли по пути, который в свое время прошла Германия. В июле текущего года благодаря усилиям Госдумы были внесены соответствующие изменения в Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс, Земельный кодекс и в целый ряд других нормативных документов. Таким образом, впервые в законодательных актах появилось такое понятие, как наемный дом , – сказал на конференции Сергей Зародыш, член правления саморегулируемой организации НП Национальный Жилищный Конгресс.
Но для того, чтобы развивать данный вид жилищного строительства, надо четко определить, за счет каких средств будут строиться доходные дома – чисто за счет средств бюджета или с привлечением бизнеса. Потому что от этого напрямую будет зависеть стоимость квартир, предлагаемых в аренду, считает Сергей Зародыш. Изучив данный вопрос, многие специалисты сходятся во мнении, что огромное количество граждан России не имеют возможности купить квартиру в собственность. Для них панацеей может выступать арендное жилье, если, конечно, они будут в состоянии его оплачивать. Потому что есть категория малоимущих граждан, которые не могут позволить себе даже арендное жилье. Например, в Югре часть стоимости арендной платы взял на себя муниципалитет . – сказал член правления саморегулируемой организации.
Специалист привел пример Калуги, когда строительством доходного дома за счет собственных средств занималась частная компания. Вложенные на строительство деньги распределяются так: 20% средств ежегодно уходит на оплату коммунальных платежей, 75% составляют инвестиционные затраты и только 5% – чистый доход. Через сколько лет собственник компании сможет окупить свои деньги, задал риторический вопрос Сергей Зародыш.
По словам члена правления НП Национальный Жилищный Конгресс , пока в Москве, Казани, Калуге, а сейчас частично в Югре были реализованы лишь единичные пилотные проекты по строительству доходных домов. Массового строительства арендного жилья пока в РФ нет. Поэтому надо хорошо подумать, какая помощь со стороны государства должна быть оказана бизнесу, чтобы он был заинтересован в строительстве арендных домов. Потому что бюджету не под силу заниматься массовым строительством доходных домов. К этому процессу обязательно надо привлекать частных партнеров. Но они должны понимать, что получат доход не на перспективу на 20-30 лет, а в короткой перспективе. А для этого надо иметь привлекательные кредиты , – высказал свою точку зрения Сергей Зародыш.
На сегодняшний день в России себестоимость строительства арендного дома обходится бизнесу как минимум в $700-800. Это при условии, что государство создает для него привлекательные условия и предоставляет земельный участок не по конкурсу, а по кадастровой стоимости, длинный кредит в банке по минимальным процентным ставкам.
В Беларуси те же проблемы, что и в России.
С точкой зрения Сергея Зародыша согласился и Владимир Доропиевич, заместитель начальника управления жилищной политики Минстройархитектуры. Сегодня в Беларуси прибыль застройщика, строящего жилье с помощью господдержки, ограничена 5%. Естественно, что на таких условиях привлечь к строительству арендных домов частного застройщика крайне проблематично. Но мы все равно рассматриваем арендное жилье как альтернативу льготным кредитам, которые ранее в больших объемах предоставлялись гражданам на строительство квартир. Сегодня данный вид поддержки сокращается. Политика государства направлена на то, что человек сам должен заботиться о жилье , – сказал Владимир Доропиевич.
По словам чиновника, в перспективе в Беларуси строительство арендного жилья должно осуществляться на принципах государственно-частного партнерства. Государство в одном лице вряд ли вытянет такую большую государственную программу. Потому что в конечном итоге мы можем прийти к тому, что нам придется в большом объеме субсидировать государственные программы, что нам тоже невыгодно , – добавил специалист.
Выгодно ли в Германии частным компаниям заниматься строительством арендного жилья.
Для того чтобы привлечь бизнес к строительству арендного жилья, необходимо позволить частному застройщику самому определять стоимость арендной платы, которая регулируется свободным рынком, сказал на конференции Вернер Меркель, член президиума Немецкого координационного союза ассоциаций управляющих и сервисных компаний (DDIV), директор группы компаний VEGIS (Германия), отвечая на многочисленные вопросы участников данного мероприятия. Иначе застройщику это будет неинтересно.
– Государство в Германии пришло к выводу, что строить арендные дома должны частные компании, а государство при необходимости будет предоставлять гражданам различные дотации на оплату арендной платы (квартплаты). То есть адресно оказывать помощь малоимущим . – добавил Вернер Меркель.
По его словам, в Германии будет иметь прибыль от строительства арендных домов лишь та компания, которая строит много. Да и то на строительстве арендных домов много не заработаешь. Застройщик получает прибыль только за счет арендной платы, которая составляет в год 3,5 – 4,5 %. При условии, что он берет заем под 2 – 3,5%. Это не много. Есть еще налоговые преференции. Заработать деньги можно только на строительстве квартир, которые приобретаются в собственность , – сказал Вернер Меркель. При этом он добавил, что в Беларуси у застройщиков нет мотивации для строительства арендных домов. Государство контролирует весь этот процесс, что, естественно, вызывает недовольство.