ЗАЙМЫ НА ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.
Наряду с другими источниками финансирования жилищного строительства займы организаций своим работникам вносят существенный вклад в решение жилищной проблемы в республике. Согласно Примерному положениею о порядке и условиях предоставления организациями состоящим в их штате работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, займов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений (утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 428 «О дополнительном привлечении средств от организаций для финансирования жилищного строительства») такие займы рекомендуется выдавать за счет прибыли, остающейся в распоряжении организации после осуществления налоговых и других платежей в бюджет. Заем выдается работникам организации на платной основе с учетом платежеспособности заемщика в порядке очередности, определяемой исходя из времени принятия его на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с нормами действующего законодательства и при условии вложения им собственных средств в строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения. В отдельных случаях заем может выдаваться по решению трудового коллектива организации в порядке, определенном в коллективном договоре, а при отсутствии его – в порядке, установленном совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации, независимо от времени нахождения ее работника на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такой метод поощрения может заслужить работник за выполнение конкретных поручений, активное участие в модернизации производства, освоение новой техники, технологии, победы в конкурсах на разработку перспективных планов развития производства и т. п. Для получения такого займа работник обращается на имя руководителя с письменным заявлением, к которому прилагает справку о постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, справку о составе семьи и другие документы, необходимые для решения вопроса о выдаче займа. Представленные документы рассматриваются при участии профсоюзного комитета. Заем предоставляется под залог строящегося (реконструируемого) или приобретаемого жилого помещения либо другого имущества и может быть предоставлен как в деньгах, так и в товарном виде (строительные материалы, изделия и предметы домоустройства, услуги, осуществляемые заимодавцем) с учетом основных условий предоставления займа и требований действующего законодательства. Порядок и условия обеспечения возврата займа определяется соглашением сторон с учетом действующего законодательства. Возврат займа и уплата процентов по нему производится в сроки, установленные договором, за счет удержаний из заработной платы, других доходов, внесенных в кассу организации наличными деньгами. В случае недостаточной платежеспособности заемщика во внимание принимаются доходы трудоспособных членов его семьи, несущих солидарную ответственность за обеспечение возврата заимодавцу задолженности по займу и уплаты по нему процентов. Размер займа может устанавливаться в процентах от стоимости строительства (реконструкции) или приобретения квартиры, индивидуального жилого дома на момент выдачи займа, либо в базисных ценах 1991 года, а сроки пользования им, возврата, процентная ставка по нему определяется индивидуально для каждого заемщика организацией, выдающей заем. При этом процентные ставки могут быть фиксированными и регулируемыми, решения о чем принимается организацией исходя из ее финансового состояния. В случае принятия решения организацией о выдаче займа своему работнику в ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк» на его имя открывается текущий счет и между банком и организацией заключается договор на перечисление денег по этому займу. Получатель займа представляет в это учреждение банка копию решения о выделении ему кредита, и после этого он имеет право полученные по займу суммы использовать только путем безналичного перечисления денег за приобретаемые товарно-материальные ценности на основании счетов-фактур или за выполненные работы подрядными организациями на основании актов выполненных работ. Контроль за целевым использованием средств по займу осуществляет организация, выдавшая заем на основании договора, заключенного с заемщиком. При установлении факта нецелевого использования заемщиком средств по займу, организация принимает меры по досрочному его возврату. При этом сумма, использованная по нецелевому назначению, считается просроченной задолженностью и за её использование взыскивается плата в размере трехкратной ставки рефинансирования Национального банка, если иное не предусмотрено договором займа или законодательством. В случае невозможности возврата займа заемщиком обращение взыскания и реализация заложенного строящегося (реконструируемого) или приобретенного жилого помещения либо другого имущества для покрытия убытков заимодавца осуществляется в порядке и на условиях, определяемых действующим законодательством. До полного погашения задолженности по займу, работник организации не имеет право отчуждения строящегося (реконструируемого) либо построенного или приобретенного жилого помещения без письменного разрешения администрации и профсоюзного комитета организации. Договором займа может быть предусмотрен досрочный возврат займа в случае прекращения трудовых отношений между заемщиком и заимодавцем по вине или инициативе заемщика. В случае выбытия из членов организации граждан-застройщиков либо расторжения договора займа до оформления права собственности на жилое помещение сумма займа, проиндексированная в соответствии с законодательством, уставом кооператива либо договором долевого участия, возвращается на расчетный счет организации-заимодавца, если между кооперативом (застройщиком), заимодавцем и заемщиком не будет достигнуто соглашение о замене члена кооператива (дольщика по договору долевого строительства) и переводе денег по займу на нового заемщика. Примерное положение о порядке и условиях предоставления организациями займов своим работникам служит основой для разработки организациями соответствующих положений, включения данных вопросов в коллективные договоры и заключения конкретных договоров займа. Разработка специальных Положений по предоставлению работникам одноразовых безвозмездных субсидий, займов на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений предусмотрена и Методическими материалами для разработки коллективных договоров (изданы Федерацией профсоюзов Беларуси в 2004 году). В таком Положении каждая организация вправе установить свой порядок определения размера займа, срока пользования займом и его возврата, а также процентные ставки по договору займа. При этом могут быть использованы порядок и условия кредитования, предусмотренные Указом Президента Республики Беларусь от 14 октября 2000 г. № 185 для льготного кредитования граждан через АСБ «Беларусбанк» (в том числе с учетом общей площади жилого помещения, находящегося в собственности работника и членов его семьи). Могут быть установлены и иные порядок и условия предоставления займов, исходя из местных условий, финансового состояния организаций, материального положения семьи работника и других заслуживающих внимания обстоятельств. Решение этих вопросов находится в компетенции трудового коллектива с участием администрации. Необходимо отметить, что п.3 постановления Совета Министров от 28 апреля 2000 г. № 608 было установлено, что совокупный объем средств, предоставляемых гражданам в виде льготных кредитов, займов, субсидий (включая товарные субсидии, учтенные в стоимостном выражении в отпускных ценах организаций, действующих на момент выдачи документов), не может превышать стоимости строительства (реконструкции) жилого помещения типовых потребительских качеств, общая площадь которого нормируется в соответствии с законодательством. В целом указанное постановление Правительства, регулировавшее вопросы формирования и использования средств местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов, признано утратившим силу (см. постановление Совета Министров от 3 марта 2004 г. №227). Вместе с тем представляется, что в целях социальной справедливости норма о совокупном объеме средств, предоставляемых гражданам в виде господдержки, должна быть сохранена и воспроизведена в других нормативных документах. На практике при оформлении займов у некоторых организаций возникают вопросы о том, что вправе ли они без наличия соответствующей лицензии устанавливать самостоятельно процентную ставку за пользование работниками займами и возможно ли перечислять заемные средства другим банкам или подрядной организации, осуществляющей строительство жилого дома. По мнению специалистов Национального банка Республики Беларусь, для организаций, предоставляющих своим работникам займы для улучшения жилищных условий, не требуется получение специальных разрешений и лицензий, так как предоставление займов организациями не относится к банковской деятельности и регламентируется ст.760 – 767 и др. Гражданского кодекса Республики Беларусь. Например, ст.762 ГК предусмотрено, что заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. Вопрос о возможности перечисления заемных средств иному банку (помимо АСБ «Беларусбанк») или непосредственно подрядной организации, осуществляющей жилищное строительство законодательством не урегулирован. По традиции некоторые организации перечисляют своему обслуживающему банку или непосредственно подрядной организации (наряду со средствами, предоставляемыми работнику в виде безвозмездной материальной помощи), еще и средства по займу на жилищное строительство. Разумеется, это не может быть расценено как нецелевое использование средств только по той причине, что деньги перечислены не учреждению АСБ «Беларусбанк». Важно то, что они использованы на финансирование строительства жилья для работника и. по мнению организаций, при таком перечислении устраняется промежуточная ступень (учреждение АСБ «Беларусбанк»). Вместе с тем, постановлением Правительства установлен порядок перечисления средств через АСБ «Беларусбанк» и его нужно придерживаться. Для придания законности иной форме перечисления средств по займу на финансирование строительства жилья, необходимо внести соответствующие изменения в п.5 Примерного положения, утвержденного постановлением Совета Министров от 30 марта 2000 г. № 428. На таких же условиях и порядке, изложенных выше, было разрешено привлекать на финансирование строительства жилья и часть инновационных фондов, формируемых республиканскими органами управления, организациями (учреждениями), подчиненными Правительству Республики Беларусь, за счет обязательных отчислений юридическими лицами государственной формы собственности согласно Положению о порядке формирования и использования средств инновационных фондов (утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30 сентября 2002 года № 1346). Этим документом было установлено, что.
решение о направлении средств на строительство жилья принимается коллегией (советом директоров) республиканского органа государственного управления, объединения, организации (учреждения), подчиненного Правительству Республики Беларусь, Президиумом Национальной академии наук Беларуси. В текущем году п.8 постановления Совета Министров и Национального банка Республики Беларусь от 30 декабря 2004 г. № 1691/24 «О мерах по выполнению заданий на 2005 год по строительству жилых домов и внесении изменения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 октября 2004 г. № 1258» также предусмотрено, что республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь могут использовать на финансирование строительства жилых домов (в виде займов работникам организаций) и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры средства инновационных фондов. Всего, как определено расчетными показателями (приложение 3 к указанному постановлению) за счет средств организаций, включая займы, инновационные фонды и другие источники, необходимо направить на эти цели 230 млрд.рублей. На практике значительная часть строящегося жилья для работников организаций финансируется именно из средств инновационных фондов в виде займов (например, по системе Минэнерго эта часть составляет около 33 % возводимого жилья). Средства инновационных фондов являются основным источником для выполнения в текущем году предприятиями и организациями повышенных заданий по вводу в эксплуатацию общей площади жилых помещений для своих работников (приложение 2 к указанному постановлению). Так, по системе Министерства промышленности доведено задание в объеме 23,3 тыс.кв.метров, концерна «Белнефтехим» — 21,6 тыс.кв.метров, Белорусской железной дороги – 35 тыс.кв.метров ( или соответственно в 1,5, 2 и 1,4 раза выше, чем в 2004 году). Однако в текущем году направление средств инновационных фондов на финансирование жилищного строительства (включая и займы работникам) практически приостановлено, так как эти средства в соответствии со ст.3 Закона «О бюджете Республики Беларусь на 2005 год» включены в республиканский и местные бюджеты и до сих пор не определен нормативно порядок зачисления и использования средств этих фондов. Действующее же Положение о порядке предоставления и возврата средств республиканского бюджета в виде бюджетного займа, бюджетной ссуды (утверждено постановлением Совета Министров от 22 декабря 2004 г. № 1619)не предусматривает предоставление этих средств гражданам на финансирование строительства жилья. В связи с этим представляется, что в целях недопущения срыва выполнения заданий по вводу в эксплуатацию жилья в первом полугодии (не менее 45 % от годового объема) и в целом по году соответствующие республиканские органы должны ускорить принятие Положения о порядке зачисления, направлениях и целях использования средств инновационных фондов, а также порядка предоставления и возврата этих средств, направляемых на финансирование строительства жилья и предоставление займов работникам организаций на эти цели. Направление предприятиями и организациями инвестиций в жилищный сектор экономики стимулируется соответствующими нормативными документами, определяющими как порядок использования средств на эти цели, так и льготы по налогообложению. Согласно налоговому законодательству налогооблагаемая прибыль предприятий и организаций уменьшается на суммы, направленные на предоставление ссуд для приобретения или строительства жилья работниками, состоящим в штате и нуждающимся в улучшении жилищных условий. Трудовым коллективам предоставлены широкие полномочия при решении вопросов социального развития. В частности, трудовой коллектив самостоятельно устанавливает для своих работников социальные льготы в пределах заработанных средств, направляемых на потребление. Прибыль, остающаяся у предприятия после уплаты налогов и других платежей в бюджет, поступает в полное его распоряжение, и предприятие самостоятельно определяет направления использования этих средств. При необходимости эти суммы направляются на улучшение жилищных условий работникам, в том числе в виде займов. В нынешних экономических условиях в ходе совершенствования инвестиционной политики и системы финансирования жилищного строительства все более активнее используются различные формы внебюджетного финансирования воспроизводства жилищного фонда. Ввод в эксплуатацию жилья за счет внебюджетных источников постоянно увеличивается. В результате снижается нагрузка на бюджет и создаются предпосылки для снижения инфляции.